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Bodenrichtwerte

Wirtschaft & Bauen

Bauen & Wohnen

Bodenrichtwerte zum 31.12.2018

Bodenrichtwertkarte zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2018

Die Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) wurden vom Gutachterausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Schramberg (Große Kreisstadt Schramberg sowie Gemeinden Aichhalden, Hardt und Lauterbach) aus den gesammelten Kaufpreisen und aufgrund seiner Erfahrung auf dem Grundstücksmarkt beschlossen. Die Werte sind auf den Wertermittlungsstichtag 31.12.2018 bezogen.

Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für den Grund und Boden. Sie werden in Euro pro Quadratmeter (€/m²) für die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke (LF), Bauerwartungsland (E), Rohbauland (R), baureifes Land (B) und sonstige Flächen (SF) angegeben. Für Grundstücke, die dauerhaft nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugänglich sind (z. B. Gemeinbedarfs-, öffentliche Verkehrs- und Grünflächen) wird in der Regel kein Bodenrichtwert angegeben. Größere Gemeinbedarfsgrundstücke, die Flächen für den überörtlichen Verkehr und die örtlichen Verkehrswege sind in der Karte als weiße Flächen dargestellt.

Bei Bodenrichtwerten für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft ist der Aufwuchs nicht enthalten. Bauerwartungsland / Rohbauland: Die Ermittlung von Richtwerten für Bauerwartungsland und Rohbaulandflächen ist nur auf ein Einzelgebiet mit dessen spezifischen Vorgaben sachgerecht möglich. Deshalb werden keine Bodenrichtwerte für diese beiden Entwicklungsstufen vom Gutachterausschuss beschlossen.

In bebauten Gebieten (des bauplanungsrechtlichen Innenbereiches) werden Bodenrichtwerte mit dem Wert angegeben, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Wertanteile für bauliche und sonstige Anlagen sind im Bodenrichtwert nicht enthalten, jedoch die Beiträge nach dem Kommunal-Abgabengesetz (KAG BW) und ggf. Kostenerstattungsbeträge für den naturschutzrechtlichen Ausgleich nach dem Baugesetzbuch (BauGB). D.h. für Baureifes Land (B) wird der Bodenrichtwert im (fiktiv) erschließungsbeitragsfreien Zustand ausgewiesen Das jeweilige Bodenrichtwertgrundstück ist frei von individuellen Merkmalen (z. B. Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Altlasten, Überschwemmungsgebietseigenschaft etc.).

Im Geltungsbereich der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete, so z.B.  „Talstadt-West“ und „Sängerstraße – Am Brestenberg“ gelten besondere Bodenrichtwerte. Diese werden im Rahmen von separaten Gutachten durch die Sanierungsstelle der Stadt Schramberg im Rahmen deren Zuständigkeiten ermittelt.

Der Bodenrichtwert für im bauplanungsrechtlichen Außenbereich baulich bereits genutzten Teilflächen von Grundstücken, kann von einem Bodenrichtwert der am nächsten gelegenen und hinsichtlich der wertbestimmenden Grundstücksmerkmale vergleichbaren Bodenrichtwertzone im Innenbereich sachverständig abgeleitet werden.

Für private Grünflächen sowie innerörtliches Gartenland können sachverständige Ableitungen des Bodenwertes, anhand des Bodenrichtwertwerts benachbarter Bodenrichtwertzonen für baureifes Land und gleicher Art der Nutzung, zu Grunde gelegt werden. Dieser Ansatz kann auch für die baurechtlich nicht notwendigen Mehrflächen bei sehr tiefen oder bei „übergroßen“ Grundstücken gewählt werden. In diesen Fällen ist der Bodenrichtwert für Bauland üblicherweise nur bis zu einer Tiefe von rund 50 Meter hinter der Straßengrenze anzusetzen. Weiterhin wird als Vergleichsgröße bzw. maximale Bauplatzfläche (auf die der jeweilige Bodenrichtwert Anwendung findet) bei Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücken eine Fläche mit 750 m² festgelegt; größere Flächen sind im Bestand daraufhin zu prüfen, ob die „Mehrfläche“ separat bebaubar und teilbar ist (z. B. Aufteilung in 2 Bauplätze möglich).

Es wurden Richtwertzonen gebildet. Dies sind Bereiche, für deren Grundstücke im Wesentlichen die gleichen, allgemeinen Wertverhältnisse gelten. Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone können vom jeweiligen Bodenrichtwert abweichende Bodenwerte haben. Für die Richtwertzonen werden als wertbestimmende Grundstücksmerkmale die Nutzungsart im Außenbereich (A = Ackerland, GR = Grünland, F = forstwirtschaftliche Fläche), für sonstige Flächen und für die Baugebiete die Art der vorhandenen oder zulässigen baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Wohn-, Misch-, Gewerbe- oder Sondergebiet (W, M, G, S), ggf. eine Ergänzung der Art der Nutzung (z. b: EFH = Ein- und Zweifamilienhäuser, MFH = Mehrfamilienhäuser, WGH = Wohn- und Geschäftshäuser, EKZ = Einkaufszentren usw. (siehe Anlage 2 BRW-RL)), ein durchschnittliches Maß der baulichen Nutzung als Geschossflächenzahl (GFZ) und ggf. die Grundstücksfläche (f) in m² angegeben. Für die Geschossflächenzahlen gilt eine Spanne von +/- 0,2 der in der Karte enthaltenen Angabe. Bei Wohnbaugrundstücken oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke n, die nach der Darstellung in der Bodenrichtwertkarte besonderer Verkehrsbelastung ausgesetzt sind, kann erfahrungsgemäß von einer Minderung des Bodenrichtwerts je nach Verkehrsbelastung um 5% bis 10% ausgegangen werden.

Die jeweiligen Festsetzungen in den Bodenrichtwertkarten können den Nutzungsschablonen in den Karten entnommen werden.

Bodenrichtwerte begründen keine Ansprüche, sie haben keine bindende Wirkung und ersetzen kein Gutachten. Die Abgrenzungen sind teilweise nicht mit einem Flurstück konform vorgenommen.

Stand 08.03.2021                      Der Gutachterausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Schramberg

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