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Bodenrichtwerte

Aus der Beschlusslage der Bodenrichtwerte bzw. aus deren Veröffentlichung und „selbständigen Anwendung durch den Leser“ dieser Bodenrichtwertinformationen können keine Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs-, Landwirtschafts- oder sonstigen Behörden abgeleitet werden.

Der Gutachterausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Schramberg hat gem. § 193 Abs. 5 Satz 1 und 196 Baugesetzbuch (BauGB) die Bodenrichtwerte nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu ermitteln. Die Verwaltungsgemeinschaft wird gebildet aus der Großen Kreisstadt Schramberg sowie den Gemeinden Aichhalden, Hardt und Lauterbach.
 
Es ist zu beachten, dass Bodenrichtwerte Orientierungswerte darstellen; sie sind – z.B. im privaten Grundstücksverkehr – nicht bindend.
Die Verwendung für steuerliche Zwecke / im Bereich des Steuerrechts unterliegt besonderen Vorschriften. Diese sind nicht Gegenstand dieser kurzen Ausführungen.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Der für das jeweilige Grundstück bzw. Bodenrichtwertzone gültige Bodenrichtwert ist vom örtlichen Gutachterausschuss zu beschließen. Weicht das zu bewertende Grundstück in wertbeeinflussender Art und Weise, z. B. bezüglich des Erschließungszustandes, der Lage oder Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bodenbeschaffenheit etc. vom Richtwertgrundstück ab, so ist der Bodenrichtwert nach sachverständigem Ermessen entsprechend anzupassen.  Dies bedeutet, dass der tatsächliche Bodenwert eines Grundstückes bzw. einer Teilfläche eines Grundstückes  vom Bodenrichtwert des Grundstückes – teils auch sehr deutlich – abweichen kann.
 
Besondere Eigenschaften wie Lage innerhalb eines Sanierungsgebietes, Altlastenverdachtsmomente, Baulasten, Denkmalschutz etc. werden weder geprüft noch sind sie bei den Festlegungen der Bodenrichtwerte berücksichtigt. Falls solche Eigenschaften oder Belastungen beim Einzelgrundstück vorliegen, so ist der Bodenwert entsprechend anzupassen. Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend. D.h. der Beschluss erfolgt fiktiv lastenfrei.
 
Bodenrichtwerte werden im 2-jährigen Turnus, jeweils auf das Ende eines geraden Kalenderjahres beschlossen. Vom Gutachterausschuss wurden zum Stichtag 31.12.2014 die Bodenrichtwerte zuletzt beschlossen.

Eine Übersicht über die Bodenrichtwerte aus dem so genannten Innenbereich (sh. unten Aufzählung Ziffer 1) erhalten Sie auf den entsprechenden Übersichtskarten
Aktuell sind in den Übersichtskarten die Bodenrichtwerte des Innenbereiches der Großen Kreisstadt Schramberg mit ihren Stadtteilen dargestellt. Die Übersichtskarten der Gemeinden Aichhalden, Hardt und Lauterbach sind noch nicht erarbeitet und werden zu einem späteren Zeitpunkt online gestellt.
 
Die in den Übersichtskarten eingeschriebenen Bodenrichtwerte gelten nur dann, wenn die definierten Voraussetzungen vorliegen. Bei vielen Grundstücken bzw. Teilflächen von Grundstücken müssen entsprechende Anpassungen vorgenommen werden, die sich aus dem Vorliegen / Nichtvorliegen der genannten Voraussetzungen ergeben. Weiterhin müssen oft Anpassungen vorgenommen werden, die sich aus dem Zuschnitt, der Besonnung oder sonstigen Besonderheiten ergeben. Diese sind nur mit entsprechend sachverständigem Ermessen möglich. Sofern Sie eine Bodenrichtwertbestätigung in schriftlicher Form wünschen, bei der diese Anpassungen bereits vorgenommen sind, so können Sie gerne bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragen. Schriftliche Auskünfte sind gebührenpflichtig.
 
Zu unterscheiden sind weiterhin folgende „Lagen“

1. Grundstücke im so genannten planungsrechtlichen Innenbereich (gemäß den §§ 30, ggf. 33 und 34 des Baugesetzbuches)
Der jeweils beschlossene Bodenrichtwert ist für ein bebaubares Innenbereichsgrundstück dieser Lage anwendbar, wenn alle Anliegerbeiträge, zumindest aber der Straßenerschließungsbeitrag und der so gennannten Kostenerstattungsbetrag (ökologische Ausgleichsflächen) bezahlt bzw. abgerechnet ist. Marktüblich ist es, dass auch der Abwasserbeitrag abgegolten ist, wobei hierfür kein konkreter Beschluss besteht. Bei Ein- bis Zweifamilienwohngebäude wurde die grundsätzlich ansetzbare Grundstücksfläche bei 750 m² gedeckelt.

2. Grundstücke, die im planungsrechtlichen Außenbereich gem. § 35 BauGB liegen
a. Grundstücke, die ausschließlich als Wiesland, Wechselfeld, Ackerland bewertet werden können. Diese Grundstücke haben keinerlei Bauerwartung und keinerlei Bebauung. Sie müssen jedoch mit Maschinen bewirtschaftbar sein. Hierfür wurde jeweils eine einheitliche landwirtschaftliche Zone für Schramberg, Aichhalden, Hardt und Lauterbach beschlossen. Die Spanne der Werte liegt im Bereich

  • Schramberg zwischen 0,50 bis 2,20 Euro/m²
  • Aichhalden zwischen 0,40 bis 1,50 Euro/m²
  • Hardt zwischen 0,40 bis 2,00 Euro/m² und
  • Lauterbach zwischen 0,30 bis 1,60 Euro/m² Grundstücksfläche.


b. Grundstücke, die als „Wald“ gelten. Hierzu kann der Gutachterausschuss keine Aussage treffen, da zumeist der größte Teil des Wertes dieser Waldflächen im so genannten Hochbestand, also im Holz liegt. Für den Bodenwert der Waldflächen ist deshalb kein Beschluss gefasst worden.

c. Teilflächen (müssen fiktiv abgegrenzt werden) von Grundstücken im Außenbereich, die bereits bebaut sind; hier handelt es sich um die so genannten „bebauten Hofstellen“. Zumeist sind es landwirtschaftliche Anwesen, die sich in Wohnhaus, Stall etc. unterteilen. Diese „Teilflächen“ sind anders als die reinen Wiesen (sh. oben a)) zu sehen. Ein konkreter Beschluss mit „Punktwert“ wurde für diese Flächen nicht gefasst. Grund: Die Lagetypik ist nicht gegeben, d. h. die Grundstücke bzw. Teilflächen sind innerhalb der Gemeinde zu unterschiedlich (z.B. auch bezogen auf die abwassertechnische Erschließung, der sonstigen Erschließung und der Besonnung/Verschattung, Entfernung zum Ortskern).

3. Bauerwartungsland / Rohbauland:
Die Bewertung von Bauerwartungsland und Rohbaulandflächen hängt von vielen Faktoren ab, u.a. auch von der so genannten Wartezeit. Deshalb ist die Ermittlung von diesen Werten nur auf ein Einzelgebiet mit dessen spezifischen Vorgaben ermittelbar. Wenn derartige Werte benötigt werden, so wenden Sie sich bitte an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Verwaltungsgemeinschaft Schramberg. Es muss dann über einen Einzelauftrag eine Wertermittlung durchgeführt werden.
 
 
Für redaktionelle Fehler (wie z.B. auch Schreibfehler) kann keine Gewähr geleistet werden.

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Mitarbeiter
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Zugehörigkeit zu
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Verfahrensablauf
Über die oben genannten Bodenrichtwertzonen hinaus können Sie bei der Sachbearbeiterin die Bodenrichtwerte für Einzelgrundstücke schriftlich anfragen. Hierzu ist erforderlich, dass Sie ein "berechtigtes Interesse" belegen, also dass Sie z. B. Eigentümer, Erbe oder Käufer sind.
 
Schriftliche Bodenrichtwertbestätigungen können Sie gegen Gebühr erhalten. Diese werden auf formlosen ebenfalls schriftlichen Antrag hin für Sie ausgestellt.
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Kosten/Leistung
Für schriftliche Auskünfte beläuft sich die Gebühr je nach erforderlichem Aufwand je Flurstück (Grundstück) auf 20,00 bis 150,00 Euro.
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